周伟在长沙湘农桥社区那栋1975年建的老楼里住了32年。 2023年的一场大雨后，四楼住户家的天花板塌了，雨水混着墙皮砸在餐桌上。 那段时间，他和邻居们每天都要检查承重墙有没有新裂缝，晚上听到楼板咯吱响就睡不着。 经专业机构鉴定，这栋预制板楼被列为C级危房，墙体倾斜度超标，电路老化引发火灾的风险极高。
他们等来的不是拆迁通知，而是一份名为“原拆原建”的方案。 楼还是那片地，拆了重建，居民搬回来住。 2025年11月，一栋带电梯的四层新楼在原址交付。 周伟算了一笔账，居民与代建企业签署的价格是每平方米3056元，其中市、区两级财政奖补了1050元。
这种变化并非孤例。 2026年3月，人民日报一天内连发两篇文章，专门讨论老旧住房更新。 一篇谈问题，一篇谈路径。 更早的2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次在国家层面明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
城市发展的逻辑正在发生根本转变。 过去几十年依靠不断“摊大饼”、向外扩张新区的方式，随着人口增速放缓和土地资源收紧，已经难以为继。 自然资源部有文件明确，新增建设用地原则上不用于房地产开发。 城市要发展，只能向内部存量要空间，向老房子要品质。
所谓“原拆原建”，核心是“自主更新”。 居民是实施主体，政府提供政策支持和部分资金补贴。 这与传统以商业开发为目的、产生“拆迁暴富”的征地拆迁有本质区别。 它不改变土地性质，不产生新的土地出让，居民拥有的是“产权更新”而非“产权置换”。
那么，哪些老房子能优先进入这个名单？ 政策划定了清晰的门槛。 首要对象是经专业鉴定为C级、D级的危房。 其次是2000年以前建成、设计标准落后的房屋，特别是预制板结构的老楼。 无独立厨卫的“非成套”住宅、使用年限超过40年的房子，以及市政设施严重缺失的小区，也在优先考虑范围内。
钱从哪里来，是横在面前最现实的一道坎。 过去很多改造计划一算账就停下来了。 居民全部自掏腰包不现实，开发商单独投入又缺少利润动力。
现在探索的模式是多元共担。 以遂宁介福东路106号楼为例，项目总投资约2000万元。 居民出资900多万元，其余由船山区政府和代建的兴船公司统筹解决。 居民的资金分4次缴纳，代建公司先行垫付。 对于一时难以凑齐房款的住户，街道办帮忙协调，公司允许欠款，并协助联系商业贷款。
政府的补贴是重要支撑。 在长沙，对C、D级危房拆除重建项目，市、区财政按1:1比例给予奖补。 在广州花都集群街2号楼项目，居民筹资800多万元，政府补贴了约60万元的设计、监理等费用。 此外，项目还可以申请中央和省级的危旧房改造补助资金，以及地方政府专项债券。
资金拼图的另一块，来自项目自身的“造血”。 许多方案会设计比原住户数略多的新房源。 例如介福东路106号楼项目新建80套房屋，72户居民回迁后，剩余的8套用于出售或租赁，所得收入反哺建设资金。
一栋老楼往往住着几十户人家，每个人的想法都不一样。 楼上的盼着装电梯，楼下的担心挡光。 只要有几户不同意，事情就会卡住。 民法典规定，改建、重建需要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的双四分之三同意。 但在很多地方的实际操作中，过去往往要求100%同意。
广州花都区集群街2号楼的居民徐耀通是位老党员。 他最初提议“大家集资，拆了重建”时，邻居们反应各异。 街道办和社区先后召开了9次居民大会，入户走访40多次，逐一回应过渡安置、户型设计等问题。
做通工作的关键，是算清几笔实实在在的账。 周伟在长沙给邻居们算过“四笔账”：一笔“安全账”，展示危房鉴定报告；一笔“成本账”，对比重建价与市场商品房价格；一笔“长远账”，说明城市发展已转向更新，不再搞大拆大建；还有一笔“情感账”，承诺保留原有的社区网络和邻里关系。
即便如此，少数人持不同意见的情况仍在所难免。 遂宁船山区介福东路106号就遇到了这个难题。 2024年8月征求意见时，有个别住户始终不同意。 最终，同意重建的居民联合出资，购买了不愿参与住户的产权，项目才得以推进。
居民达成共识，资金筹集到位，下一关是审批。 过去一个项目从立项到施工，要跑规划、住建、消防、人防等多个部门，流程拖上一年半载是常事。
集群街2号楼在建筑方案设计时遇到了具体难题。 根据当地技术规定，危房重建原则上不能增加面积、高度和基底面积。 但新的设计方案为了满足独立的厨卫、增设电梯、扩宽疏散楼梯以符合防火规范，基底面积需要增加31.21平方米，建筑面积增加120.33平方米。
花都区没有简单否决，而是将该项目纳入“老旧小区微改造试点”，并研究出台了专门的试点方案。 方案允许适度增加建筑面积，对住宅合理增加的部分，居民补缴土地出让金后，可以获得不动产权证。 这个项目的相关做法，后来被住房城乡建设部列入可复制经验做法清单。
审批流程也在大幅压缩。 一些城市推出“四证联办”等并联审批模式。 有报道称，广州的审批时间从过去的47天缩短到了5天。 北京西城区也有类似做法，将审批时间从一年多压缩至数日。
这些试点项目正在为更大范围的推广积累经验。 上海徐汇区在“十四五”期间计划原拆原建16个项目，涉及11万多平方米，让3100户居民受益。 北京马家堡路68号院2号楼作为试点，采用模块化建造，仅用46天就实现了主体封顶。
盛达优配提示：文章来自网络，不代表本站观点。
